時光飛逝，REITs的發(fā)展已走過兩輪春秋。從試點的滿懷期待，到首批產(chǎn)品上市的激動人心，再到配套稅收優(yōu)惠政策的鼓舞，一晃就來到了近期的擴容細(xì)則和即將到來的限售份額解禁。隨著政策不斷深化，多方積極布局，REITs工作的推進(jìn)促使基礎(chǔ)設(shè)施投融資進(jìn)入良性循環(huán)，為此萬億級市場持續(xù)注入鮮活力量。REITs自發(fā)行以來獲得了客官們的熱情關(guān)注，值此兩周年之際，富二梳理了幾個關(guān)鍵詞，讓客官“溫故知新”了解透這類備受矚目的產(chǎn)品。
REITs，即“不動產(chǎn)信托投資基金”，1960年起源于美國。2020年4月30日，《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》發(fā)布，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品在我國正式啟航。
別聽REITs名稱“洋氣”，富二讓客官簡單理解就是“以基收租”。REITs因其底層資產(chǎn)可以投資基礎(chǔ)設(shè)施項目，所需資金量龐大，之前在美國只有名門望族或者是大型金融機構(gòu)才買得起，REITs的重要意義就是第一次將商業(yè)地產(chǎn)的收益分享了普通美國人。而在我國的REITs項目，可以理解為，買了REITs就等于按比例“收”過路費和產(chǎn)業(yè)園租金。
2021年6月21日首批9只公募REITs上市交易，其中就包括富二家的富國首創(chuàng)水務(wù)公募REIT。翻看首批9只的底層資產(chǎn)，分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營權(quán)類，具體包括收費公路、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流及污水處理這四大基礎(chǔ)設(shè)施類型，上市之后深受投資者喜愛，一度呈現(xiàn)“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。于是在去年12月，第二批中2只公募REITs產(chǎn)品相繼上市；今年4月，又一只高速公路為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月11日，已有12只公募REITs產(chǎn)品在滬深兩市上市，另有3只新產(chǎn)品正在申報中。此萬億級市場正在快速發(fā)展。
REITs兩周年，成績單必然是繞不開的話題，二級市場表現(xiàn)如何？
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年5月11日，首批上市的9只公募REITs產(chǎn)品中最多的漲了51.68%（含上市首日），已上市的12只公募REITs全部上漲。
自REITs上市后，備受投資者矚目及追捧，此類產(chǎn)品在二級市場市場上經(jīng)常溢價，投資者的熱情溢出了屏幕。
作為理性投資者，咱也不能被標(biāo)題黨吸引，公募REITs的投資價值不能光看二級市場的價格，以防不理性追漲造成投資損失。投資公募REITs還是要關(guān)注其底層資產(chǎn)的內(nèi)在價值，富二還是得說說公募REITs是怎么為大家賺錢的。
與股票、債券、普通公募基金不同，公募REITs的資金投向、收益來源和產(chǎn)品定位需區(qū)分對待。
展開說說，即公募REITs的資金投向基礎(chǔ)設(shè)施項目，雖然可以和股票一樣在二級市場交易，但不同于股票的是，公募REITs底層資產(chǎn)較為穩(wěn)定，且有嚴(yán)格的強制分紅機制，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
雖不像債券一樣有固定利息回報，也沒有主體信用擔(dān)保，但公募REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)透明，同時憑借強信用的資產(chǎn)運營管理機構(gòu)和基金管理人豐富的投資管理經(jīng)驗也具備項目運營的保障。
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs收益來自基礎(chǔ)設(shè)施項目運營產(chǎn)生的現(xiàn)金流收入，產(chǎn)權(quán)類的項目還可能獲得資產(chǎn)增值收益。基礎(chǔ)設(shè)施項目運營收益的主要影響因素包括項目所屬行業(yè)的平均收益水平、項目自身的運營情況等方面。體現(xiàn)在招募說明書和年報里，就有兩個關(guān)鍵指標(biāo)需注意。
聽起來有點拗口，簡單來說，凈現(xiàn)金分派率就是用項目收益中可以分給投資者的錢除以你買REITs的價格，這個指標(biāo)可以關(guān)注下REITs的定期報告中披露的數(shù)據(jù)，算算自己能拿到多少。
也就是我們常說的IRR，就是假設(shè)剛開始發(fā)行這只產(chǎn)品的時候你就買了，并且一直持有至產(chǎn)品到期。那么存續(xù)期間它產(chǎn)生的現(xiàn)金流折現(xiàn)等于你買入成本時候的折現(xiàn)率就是我們說的內(nèi)部收益率。參考這個指標(biāo)就可以大概知道一下該REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)盈利情況如何了。
根據(jù)以上指標(biāo)可以判斷REITs的投資“性價比”，也就不會單純地被二級市場的高價誘惑了。
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛說，“公募REITs基金的收益來源完全是基于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)產(chǎn)生。因此，該類基金是屬于權(quán)益型基金，其具備兩個主要的特點：一是穩(wěn)定性與成長性兼顧：REITs產(chǎn)品穩(wěn)定的現(xiàn)金分派率保證產(chǎn)品具備相對穩(wěn)定的回報水平，同時產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)還保留了分享底層資產(chǎn)增值的可能性，有效對抗通脹風(fēng)險；二是從公募REITs與股票、債券相關(guān)性低，該類資產(chǎn)加入資產(chǎn)配置組合中可有效分散組合整體的風(fēng)險。
此外，公募REITs試點階段，整體產(chǎn)品供給規(guī)模較小、流通量有限，吸引了較多投資者的追捧，存在一定的炒作行為。在此也特別提示投資人，要深刻認(rèn)識公募REITs產(chǎn)品的特性，避免盲目追漲殺跌。”
今年4月15日，滬深交易所發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）業(yè)務(wù)指引第3號——新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目（試行）（征求意見稿）》引發(fā)市場熱議。征求意見稿明確了上市公募REITs產(chǎn)品新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目的擴募、信息披露、決策和審批等具體安排。
目前，發(fā)改委958號文已明確交通基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施、倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、新型基礎(chǔ)設(shè)施（包括數(shù)據(jù)中心類、人工智能項目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目）、保障性租賃住房以及AAAAA級旅游景區(qū)等均屬于試點行業(yè)。公募REITs的發(fā)展領(lǐng)域或?qū)⒅鸩酵貙挕?/span>
富二家已經(jīng)具備了首批REITs產(chǎn)品的管理經(jīng)驗，未來，無論是在制度及規(guī)范、團隊建設(shè)、資產(chǎn)的儲備方面，已經(jīng)為此做了充足的準(zhǔn)備。
公募REITs首發(fā)時的投資者類別豐富，包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者。
以富國首創(chuàng)水務(wù)REIT為例，戰(zhàn)略投資者包括“首創(chuàng)環(huán)?！焙推渌麑I(yè)機構(gòu)投資者。這里給大家解釋一下，首創(chuàng)環(huán)保作為戰(zhàn)略投資者初始認(rèn)購首發(fā)募集份額的51%，且在該基金投資項目的特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，基金份額持有期間不允許質(zhì)押；而其他專業(yè)機構(gòu)投資者作為戰(zhàn)略投資者在首發(fā)時認(rèn)購了基金募集份額的25%，且持有自上市之日起不少于12個月。
所以說，到 6月20日，上述其他專業(yè)機構(gòu)投資者持有的公募REITs份額期滿12個月，符合解除限售條件。限售迎來解禁，不排除首批產(chǎn)品部分戰(zhàn)略投資者限售份額解限后二級市場價格出現(xiàn)一定波動。屆時客官要關(guān)注相關(guān)公告及二級市場價格，以理性看待公募REITs投資價值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。
那么，按照國外經(jīng)驗，REITs的未來前景如何？
根據(jù)專業(yè)機構(gòu)全美不動產(chǎn)投資協(xié)會（Nareit）的統(tǒng)計，目前全球已有44個國家和地區(qū)推出了REITs制度。截至2021年12月31日，全球已上市的REITs市值約2.9萬億美元，其中美國已上市的REITs總市值約2萬億美元，約占REITs全球總市值的68.4%，是全球最大的REITs市場。與國內(nèi)不同的是，美國REITs種類繁多，包括商業(yè)零售類、住宅類、辦公樓類、醫(yī)療類等，其中以商場、購物中心為代表的商業(yè)零售類地產(chǎn)占比最高。
雖然我國公募REITs尚處于起步階段，但相關(guān)研究表明，隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，高速公路、鐵路、機場、港口、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性租賃住房、清潔能源等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)體量巨大。
富國首創(chuàng)水務(wù)REIT基金經(jīng)理李盛表示：“隨著公募REITs的擴募擴容、投資者對公募REITs市場更熟悉和理性，公募REITs作為居民資產(chǎn)配置的又一選擇，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/span>”
我國公募REITs的發(fā)展任重而道遠(yuǎn)。公募REITs產(chǎn)品所持基礎(chǔ)設(shè)施項目盈利能力較強，分派率良好，二級市場價格較發(fā)行價上漲也是因為一定的業(yè)績支撐，投資者應(yīng)理性看待公募REITs產(chǎn)品與公募基金、股票等其他品種的差異，正確理解公募REITs長期持有、穩(wěn)定經(jīng)營基礎(chǔ)設(shè)施項目的投資邏輯。
對于客官來說，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長期持有，才是公募REITs作為投資產(chǎn)品的“角色定位”，在資產(chǎn)組合中適當(dāng)加入REITs，有機會在降低波動率的同時爭取相對更高的收益。
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